Chính sách giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư được xem là “phao cứu sinh” cho hàng nghìn hộ gia đình đang muốn tách thửa, xây nhà mới.

Cơ chế giảm 70% tiền chuyển đổi đất: quy định chính

Quyết định Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ khó khăn thực hiện Luật Đất đai mới, được Quốc hội thông qua, cho phép người dân nộp chỉ 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp nếu không vượt quá hạn mức cho phép. Khi chênh lệch vượt một lần hạn mức, mức nộp tăng lên 50%, còn nếu vượt trên một lần hạn mức thì phải nộp toàn bộ chênh lệch.

Điều kiện áp dụng

Lợi ích thực tế cho hộ gia đình

Theo ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, sau khi Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới có hiệu lực, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở nhiều địa phương tăng gấp 2‑3 lần. Chính sách giảm 70% giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho những gia đình có nhu cầu tách thửa, đặc biệt ở các khu vực đô thị.

“Nhiều gia đình gặp khó khăn trong việc hợp thức hoá đất ở, nhất là khi nhu cầu tách hộ, xây nhà mới vẫn còn rất lớn,” ông Tuấn chia sẻ.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản, đưa ra ví dụ thực tế: một hộ dân muốn chuyển 100 m² đất vườn với chênh lệch 10 triệu đồng/m². Trước đây, họ phải trả 1 tỷ đồng. Với ưu đãi mới, số tiền chỉ còn khoảng 300 triệu đồng, giảm 70% so với mức cũ.

Những hạn chế cần lưu ý

Mặc dù ưu đãi hấp dẫn, quy định mới vẫn giữ rào cản đối với các nhà đầu tư phân lô bán nền. Ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, tính trên một thửa đất và phụ thuộc vào hạn mức giao đất ở của địa phương. Các lần chuyển đổi sau sẽ phải nộp toàn bộ chênh lệch, làm giảm lợi nhuận đầu tư quy mô lớn.

Ông Tuấn cũng nhấn mạnh rằng việc gắn mức ưu đãi (30%, 50%) với hạn mức giao đất ở giúp ngăn ngừa việc “gom” đất nông nghiệp rồi chuyển mục đích hàng loạt để hưởng chênh lệch, đồng thời bảo vệ đúng nhóm cần hỗ trợ.

Rủi ro cho hộ có nhiều con

Đối với các hộ gia đình có nhu cầu tách đất nhiều lần (ví dụ chia cho con cái), việc chỉ được hưởng ưu đãi một lần có thể gây khó khăn tài chính đáng kể. Khi vượt hạn mức, người dân sẽ phải trả toàn bộ chênh lệch – mức này vẫn cao do bảng giá đất mới ở các thành phố lớn đã tăng từ vài chục đến vài trăm phần trăm.

Khuyến nghị thực tiễn

• Trước khi thực hiện chuyển đổi, nên kiểm tra hạn mức giao đất ở của địa phương để tính toán diện tích và chi phí hợp lý.
• Người dân đã nộp tiền sử dụng đất từ ngày 01/08/2024 nên liên hệ ngay với cơ quan thuế để yêu cầu rà soát, tính lại nếu thuộc diện áp dụng.
• Đối với nhà đầu tư, cân nhắc kỹ lưỡng quy mô dự án và thời gian áp dụng để tránh mất lợi nhuận khi ưu đãi không còn hiệu lực.

Việc nắm rõ điều kiện áp dụng và cách tính ưu đãi sẽ giúp các hộ gia đình và nhà đầu tư tối ưu chi phí, bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong bối cảnh thị trường bất động sản đang biến động mạnh.

Đọc thêm các phân tích sâu về Luật Đất đai 2024

Ngọc Diễm