Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng đều có liên quan đến quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các vùng Bắc – Trung – Nam đều thiết lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã đẩy giá đất nền tại nhiều tỉnh thành tăng mạnh. Tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng, giá đất nền tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, 148% so với năm 2015. Tương tự, trong đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình cũng tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, 28%.

Xét cụ thể về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó, Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Các chuyên gia đang đề xuất việc linh hoạt trong việc xác định mức thu tiền đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất ở, để tránh các quy định cố định không phù hợp với thực tế. Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, đã đưa ra quan điểm của mình về vấn đề này.

Ông Lượng cho rằng việc Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc thù là cần thiết, nhưng mức thu cần được xem xét linh hoạt. Theo ông, không thể quy định một con số cố định vì có rất nhiều biến số cần được thẩm định và đánh giá.

Ông Lượng cũng chỉ ra rằng các quy định hiện tại chưa thể bao trùm toàn bộ các trường hợp trong thực tiễn, dẫn đến tình trạng một số trường hợp bị sai sót và tạo ra sự bất công trong xã hội. Ông đề xuất cần có sự phối hợp liên ngành để nghiên cứu, xây dựng tiêu chí đánh giá phù hợp và bao quát các vấn đề về giá đất.

Một vấn đề quan trọng khác được ông Lượng nêu ra là sự cần thiết của hệ thống dữ liệu lịch sử giá đất. Hiện nay, Việt Nam vẫn chưa hình thành được cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, dẫn đến khó khăn trong việc xác định giá đất sát thực tế. Ông đề xuất cần phải mã số hóa và phân loại đầy đủ theo từng đối tượng, và thông tin về quyền sử dụng đất của từng cá nhân, tổ chức cần được mã định danh rõ ràng và chuyển thành dữ liệu số.

Ông Lượng cũng đưa ra ví dụ về việc ở nhiều nước, giá đất được cập nhật hàng năm và trở thành cơ sở quan trọng trong các chính sách thuế, chuyển đổi mục đích sử dụng, bồi thường. Do đó, Việt Nam cần sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất, làm nền tảng để triển khai các chính sách liên quan một cách hiệu quả và minh bạch.

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai để triển khai chính sách đất đai hiệu quả là một bước quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai. Với hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ, các cơ quan chức năng có thể dễ dàng tra cứu thông tin về quyền sử dụng đất của từng cá nhân, tổ chức, từ đó có thể xác định mức giá sát thực tế và triển khai các chính sách liên quan một cách hiệu quả.

Tóm lại, việc linh hoạt trong việc xác định mức thu tiền đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai. Việc hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất cũng là một bước quan trọng trong việc triển khai các chính sách liên quan đến đất đai.