Nội dung chính
Bảng giá đất mới của TP HCM dự kiến áp dụng từ đầu năm 2026 sẽ tạo ra áp lực chi phí mạnh mẽ cho một số nhóm, trong khi các doanh nghiệp bất động sản lại ít bị ảnh hưởng.
Bảng giá đất mới TP HCM 2026: Tổng quan và mức tăng dự kiến
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến công chúng về dự thảo bảng giá đất mới. Theo dự thảo, các khu vực sẽ có mức tăng tối đa như sau:
- Trung tâm TP HCM (trước sáp nhập) – tăng tới 1,56 lần giá hiện tại.
- Bình Dương (cũ) – tăng mạnh nhất, lên đến 8 lần giá hiện tại.
- Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) – tăng 3,78 lần.
Những nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp
1. Hộ dân muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư
Đây là nhóm chịu áp lực lớn nhất, đặc biệt ở khu vực Bình Dương cũ, nơi mức tăng giá có thể lên tới 8 lần. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân sẽ phải trả thuế và lệ phí dựa trên bảng giá mới, khiến chi phí tăng đáng kể.
2. Các nhóm tái định cư và giao đất không qua đấu giá
Những hộ dân được bố trí tái định cư hoặc nhận đất không qua đấu giá cũng sẽ tính tiền sử dụng đất dựa trên giá thị trường mới, dẫn đến chênh lệch tài chính đáng kể.
3. Người đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, chuyển nhượng hoặc nhận bồi thường
Với mức điều chỉnh giá đất cao, các khoản phí, thuế và lệ phí liên quan sẽ tăng, làm gia tăng rủi ro khiếu nại và tranh chấp.
Những nhóm ít chịu ảnh hưởng
Những hộ dân thuê đất trả tiền hàng năm, các hộ nghèo và gia đình chính sách vẫn được hưởng các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, vì vậy tác động lên họ là tối thiểu.
Doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp khác
Theo Sở, doanh nghiệp bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, độc lập với bảng giá. Các doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng sẽ không chịu áp lực chi phí lớn trong năm tới; họ chỉ có thể gặp tác động gián tiếp qua các loại thuế và lệ phí sau khi các mức thuế ổn định đến hết năm 2025.
Ý kiến chuyên gia và dự báo thị trường
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định rằng bảng giá mới sẽ tạo ra tính công bằng cho các nhóm được đền bù, nhưng đồng thời làm tăng chi phí thuế cho những hộ sở hữu đất nông nghiệp muốn tách thửa, chuyển sang thổ cư. Ông dẫn ví dụ tại Cần Giờ: một lô đất 230 m² trước đây có giá đất ở 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m², thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng. Với bảng giá mới, thuế sẽ lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mức tăng giá đất sẽ làm chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất tăng cao, dẫn đến phí phát triển dự án tăng và khả năng chậm tiến độ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Kết quả có thể là nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân sẽ giảm, trong khi phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế.
Kết luận
Bảng giá đất mới sẽ định hình lại cấu trúc chi phí trong lĩnh vực bất động sản TP HCM. Hộ dân muốn chuyển đổi đất sẽ phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn, trong khi doanh nghiệp lớn có khả năng hấp thụ chi phí. Các nhà hoạch định chính sách cần cân nhắc các biện pháp hỗ trợ để tránh tình trạng “đất nằm chết” và bảo đảm nguồn cung nhà ở cho người mua thực tế.
Bạn nghĩ nhóm nào sẽ chịu áp lực lớn nhất? Hãy chia sẻ quan điểm của mình trong phần bình luận và theo dõi chúng tôi để cập nhật những phân tích mới nhất.
